國土資源部此前發佈的今年一季度全國城市地價監測成果顯示,一季度地價繼續上漲,但漲幅環比收窄,而這也是地價漲幅在7個季度後的首次收窄
  ■本報記者 王 崢
  在順利拍出位於大興區生物醫葯基地和門頭溝區永定鎮的4宗地塊後,北京2014年的土地出讓收入已經高達973.9億元,前4個月突破千億元大關可以說已無懸念,且目前的平均溢價率高達32.65%。而實際上,除了京滬等一線城市,全國其它地方的土地市場由於受到庫存量較大且銷售萎縮的影響,早已不復去年的火熱局面,土地市場兩級分化的狀況越來越明顯。
  北京宅地仍受追捧
  中原地產市場研究部的數據顯示,一季度北京的土地出讓收入為753.44億元,同比增長了56.98%,已相當於去年全年土地出讓金的40.79%,刷新了歷史同期的最高記錄。中原地產首席分析師張大偉還表示,4月份北京準備出讓土地的起價已經達到了221.76億元,按照平均溢價率計算,成交總價將突破300億元,這也意味著今年前四個月北京土地出讓金有望突破千億元大關。
  而從4月中上旬實際的市場表現看,北京土地市場的熱度似乎還超過了此前人們的預期。
  4月10日,丰台長辛店、大興黃村等4宗地塊集中成交,成交總價88.28億元。其中,中築以21億元配建8.5萬平方米限價房的代價獲得長辛店辛莊村地塊。由於競爭激烈,該地塊7成以上的住宅建築面積變為限價房,使得純商品房部分的樓麵價高達4.5萬元/平方米,高於同區域在售物業。據悉,長辛店區域新建住宅目前區域市場均價在3萬元/平方米,區域內二手房成交均價在2.5萬元/平方米。
  而隨後拍出的大興區黃村鎮地塊,由於較高的溢價更是引來業內關註。最終,今年以來表現頗為活躍的泰禾豪擲51.7億元將大興區黃村鎮兩宗地塊全部拿下,其中大興黃村鎮0101-016a地塊的競爭尤為激烈,各家房企在經過175輪競拍後,泰禾才擊敗萬年基業、華遠地產、保利首開聯合體等競爭對手,以17.1億元競得該宗地塊,摺合樓麵價20672元/平方米,溢價率高達158%。
  一周後的4月18日,北京一天內再度同時出讓4宗地塊,並迎來房企爭搶。其中大興生物醫葯基地0505-069、075地塊F1住宅混合公建用地、R51中學用地,吸引了包括東亞、中鐵建、華遠地產在內的多家房企參與競拍。經過48輪激烈競拍,住總正華以6.05億元並配建29400平方米自住房和12600平米公租房的代價拿下該地塊,溢價率81.13%,商品房部分的樓麵價為1.4萬元/平方米。而與之相鄰的另一地塊則被金科地產以23.6億元拿下,配建自住房和公租房面積分別高達104000平方米和44400平方米,可自主定價部分的建築面積則只有63427.8平方米,該部分的樓麵價為1.68萬元/平方米。
  而作為當天最優質的地塊,毗鄰西六環輔路的門頭溝東辛秤C地塊西區共引來10餘家房企的爭奪,經過長達63輪的競拍後,中水電最終以35.7億元配建61000平方米自住房的代價獲得。商品房部分的樓麵價為2.4萬元/平方米,而該區域內目前普通商品房均價在2.8萬元/平方米-3萬元/平方米左右,低密度洋房的銷售均價在3.5萬元/平方米上下。同區域出讓的另一宗土地,則被中鐵建以21.74億元摘得。
  對此,張大偉表示,從目前來看,房企對北京等一線城市的土地依然渴求,相比較三四線城市看得見的風險,北京等一線城市目前需求總量仍然很大,即使出現調整,幅度也不會很大,對房企的影響有限。
  一季度土地市場整體降溫
  此前,國土資源部發佈了今年一季度全國城市地價監測成果,顯示一季度地價繼續上漲,但漲幅環比收窄,這也是地價漲幅在7個季度後首次收窄。據瞭解,多個城市土地市場在一季度呈現由熱變冷的趨勢。
  中國指數研究院的研究報告也顯示,2014年一季度,全國300個城市各類用地推出量同比下降3.6%,成交量則同比下降12.8%,尤其是3月份成交熱度消減明顯。
  此外,3月份十家標桿房企在全國40個主要城市的購地金額僅為62.93億元,為近19個月的最低值。不過,分城市來看,今年一季度,10家標桿房企在一線、二線、三四線城市的購地金額占比分別為62%、5%和33%。和去年下半年的占比相比較,一線城市購地金額的占比增加了24%,二線城市占比下滑了28%,三四線城市占比則微增4%。由此可見,標桿房企對一線城市的後市仍持續看好,而近期諸如杭州、常州、成都等城市降價風潮的出現,使得開發商在二線城市購地時更為謹慎。
  更為重要的是,從全國房地產市場看,目前很多城市的庫存積壓已經非常嚴重,部分三、四線城市甚至有崩盤風險。而房企本身來看,截至目前,共有33家上市房企公佈了一季度銷售業績,其中16家房企同比明顯下滑,房地產企業的資金狀況或受影響。有業內人士指出,如果二季度銷售不能好轉,房企的資金狀況甚至可能逐漸轉向緊張,而這將一進步影響到其在土地市場上的投入。
(編輯:SN086)
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